부동산 가격 하락, 이번에는 진짜 인가요?

몇 달 전만 해도 천정부지로 치솟던 부동산 가격이 최근 들어 주춤해졌다는 뉴스를 종종 볼 수 있습니다. 이와 더불어 유명 학군 지역인 강남 대치동과 목동에서 기존 전세 가격의 10%~30% 조정이 있을 정도로 역전세난 현상이 발생하고 있는데요. 이번 시간에는 부동산 가격의 하락이 예상되는 근거에 대해 다뤄보겠습니다.

 

1) 금리인상

2020년 3월부터 0.25% 기준금리를 유지하던 미국은 올 3월부터 급진적인 금리 인상을 예고했고, 그 결과 한국 중앙은행 기준금리도 작년 7월부터 올해 1월까지 무려 75bp 상승했습니다.

 

한국 중앙은행 월별 기준금리
21년 7월	21년 8월	21년 10월	21년 11월	22년 1월
0.50%	0.75%	0.75%	1.00%	1.25%

 

미 연준의 금리 인상 충격에 대비하기 위해 국내 금리를 인상한 결과 전세대출금리, 주담대 금리 등 대출금리 또한 자연스럽게 인상되어 채무 부담이 더욱 거세지고 있는 상황입니다. 지난해 초만 하더라도 시중은행 전세대출의 금리는 평균 2~3%대였으나 금리인상과 대출규제 영향으로 우대금리 혜택을 받지 못할 경우 연 5%가 넘는 이자를 내야 하는 전세대출 상품도 나왔습니다. 더 큰 문제는 많은 전문가들이 미 연준이 본격적으로 금리를 인상하기 시작하면 전세대출의 금리는 지금보다 더 올라갈 수밖에 없는 상황이라는 점에 있습니다. 

 

대출금리	3억원	5억원
1%	300만원	500만원
3%	900만원	1,500만원
5%	1,500만원	2,500만원
6%	1,800만원	3,000만원

위 표를 통해 알 수 있듯이, 금리 6% 조건으로 5억 원을 전세대출받으면 1년에 이자로만 3,000만 원을 지불해야 합니다. 즉 금리가 오를수록 이자 부담이 커지기 때문에 전세수요는 자연스럽게 감소하고 이는 곧 부동산 가격 하락의 예고편으로 볼 수 있습니다.

 

2) 전세수급지수

금리와 자산가치가 서로 반대로 움직이는 것은 경제의 상식이기 때문에 조금 더 직접적인 부동산 가격의 선행지표를 소개해 드리겠습니다.

• 전세수급지수

전세수급지수는 기준값이 100을 밑돌면 공급이 수요보다 많다는 것을 뜻하고 100을 넘을 경우 수요보다 공급량이 부족함을 의미합니다. 아래 지표와 같이 서울 아파트 전세수급지수는 21년 8월 이후 계속해서 하향곡선을 그리다가 지난 12월 94.7을 기록함으로써 서울 아파트 전세물량은 수요보다 초과 공급되는 점을 알 수 있습니다.

2021년 7월~12월 서울 아파트 전세수급지수
21년 7월	21년 8월	21년 9월	21년 10월	21년 11월	21년 12월
120.0	121.3	119.8	108.3	100.1	94.7

앞서 설명했듯이 금리가 오를수록 이자 부담이 커지기에 금리가 상승할수록 전세 수요는 줄어듭니다. 전세 가격이 1% 상승할 때 매매 가격은 1.309% 상승한다는 연구 결과가 있듯이 반대로 말하면 전세 가격이 하락할 때 매매 가격 또한 하락한다고 볼 수 있습니다. (출처 : http://www.reacademy.org/rboard/data/krea2_new/71_17.pdf)

 

다시 말해 매매가가 크게 변동이 없는 상황에서 전세 가격의 조정은 부동산 가격 하락의 추세가 매매가보다 전세가에 빠르게 반영되며, 위 사유로 인해 전셋값은 매매값의 선행지표로 볼 수 있습니다.

 

 

코로나 팬데믹으로 인한 각 국의 양적완화로 인해 자산 가격의 거품이 형성되었고 미 연준의 금리 인상 예고는 파티의 끝을 알려주는 신호탄입니다. 아울러 주택시장 안정을 위해서는 고용창출을 통한 가계소득 증가가 이상적이지만 잡히지 않는 실업률과 다중채무 자영업자 증가로 인해 당분간 주택 가격은 하락을 피하기 어려운 상황이 유지될 듯싶습니다.